“下午4点结束”，2月10日，上海金智贤范的销售顾问宣布，《中国经营报》记者的订阅已经结束。当天上海市结束订阅的房地产项目中，除了健康泡沫奖，还包括经委会学部的阳光。2月6日，这三个项目均采用“分数制”进行公开订阅。上海新房摇号“积分制”的试点项目落地也意味着上海房地产规制的精细管理全面包围各种漏洞。
2020年，横盘三年来，上海房地产市场打破往日平静，新房市场频繁出现“千人动摇”，二手房市场开始学区房“争夺战”，一时间房东“跳价”恢复正常。
定居3年的“新上海人”张力深受其害。孩子2019年进入幼儿园中期，数月前开始对学区房感兴趣，但目前手机应用程序收藏的大部分中意住宅都在销售，其余住宅院也增加了10%以上。“我和妻子都在国企工作，一个月的房价比我们两年的收入还高，是不是枉费心机？”紧张感感慨万千。
为此，张力的选择就是搬出旧房子，匆忙更换，上海市各监督部门在政策方面持续发挥力量。2021年1月21日，上海建设委等8个部门共同发布了红头文件《上海10条》。1月25日，法律摄影室被纳入购买限制范畴。1月29日，上海银保监管局要求住宅不关闭银行，不发放个人贷款，同时严厉打击流入房地产的经营贷款和消费贷款。
上海中原房地产市长/市场分析师卢文塞指出，上海监管升级将接连出台各种措施，打击房地产市场上存在的混乱和投机，以及投机和投机和投机。由于政策的针对性很强，随着市长/市场预期的变化，气温必然会下降。但是政策本身也保护了自住客的合理需求，因此在消除市场虚化后，房地产市场的实际需求恢复了。
房地产市长/市场要点“大招”
综合来看，此次新房摇号的《积分规则》由两部分组成，其中基础部分以加入对象的名义，根据是否有房地产，5年内购房记录、家庭结构、户籍情况打分。年限是以加入对象的社会保障缴纳月数乘以系数计算的。
从相关分数可以看出优先顺序。也就是说，家庭比单身者优先买房，上海户口比外地户口有优先权，比没有住房的家庭有优先权，近5年没有购房记录的人也享有更大的优先权。第二部分是动态的，主要是考察社会保障情况。社会保障缴纳越多，分数越高，机会越大。
2月6日，位于闵行区的建泡沫商湾开始公开订阅。受访者吴犬向记者提供的视频显示，当天在销售处前准备订阅的消费者排队长度至少为20米。吴坚对记者说：“人很多。(这样发展的话)应该超过1.3。”
根据新婚房动摇新政，如果人数和住宅院数的比率超过1.3，应根据积分高低确定进入新房动摇名单。相反，加入者的重点是上海市住房管理局等根据家庭结构、户籍情况、是否拥有命名、5年内购房记录、在上海缴纳社会保险等5种情况，在网络核查后确认。这些受访者表示，累积额不到60分。
根据建浦相湾发表的公告，此次上市套餐总数为498件，根据分数制规定，以第647名的分数确定了新房摇晃名单，该建筑顾问对记者说：“尚未统计出入围分数。在统计上。”
建浦相湾的单价为每平方米4万韩元左右，2021年1月上海闵港均价为7.87万韩元，2月10日上海实时平均房价约为5.6万韩元/平方米，高于建浦相湾均价
同样，2月6日开业的金智贤院表示：“这次加入对积分没有要求，加入费接近1.3。”据悉，此次共推出360套，尚未推出，并宣传说：“第二期将于4月上市。”
据易居研究院智库中心研究理事严若珍透露，此次政策实际上与之前的“博士生抱怨湖南的事件”有关。此次公积金住房制度还反映了住房购买排名的取向，反映了当前特殊住房交易时期的公平取向。类似的积分制度可以真正保障刚需要购买住房的群体，上海、上海、全国其他城市没有房地产，工作时间长的部分家庭分数会最高，能够真正优先获得购房资格和购房机会，解决住房问题。这种政策与以前的各种政策一起，可以缓解部分网络红盘抢劫的压力，这些政策构成了上海比较完善的监管政策网。
另一方面，最近在2020年末享受“限制来信请愿”的徐博士在接受媒体采访时表示，他没有买新房，目前还没有家。徐博士也表示：“其实我从来没有要求过人才优先。我的标题总是没有房子的家庭，其次是没有房子的个人，我自己是没有房子的个人，我没有上第一级。”我说我是博士，但其实我没有说我是博士来说明定居的这个途径。
调节“层层加码”
2020年春节后开始看房的李瑶目睹了上海二手房价格的持续上涨，目睹了同年上海房地产市场的“疯狂”。
2020年初，当时的价格远远高于李瑶预想的价格。但是他没有等房价下跌的消息。到9月份，房价似乎开始进入稳定状态，立即筹集资金购买西环区Kaoboro附近的学区房，价格为260万韩元。
但是，当他尽快筹集到首付金额时，该学区房已经上涨了30万韩元，李瑶首次想从这次购房热潮中撤离。最终，他咬紧牙关，于12月确定了家。“最后，我买了同一个小区的6层，如果我早点开始的话，可以买3层一样的户型，装修更好，但现在这个套房不到两个月就又涨了40万韩元。”他说。
由于房地产市场的“虚化”，上海建设委等8个部委于2021年1
月21日连夜印发了《关于促进本市房地产市场平稳发展的意见》(以下简称《意见》)。该《意见》指出，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，这意味着满5年购房期限的房产在未来市场上将更受欢迎，此前很多满2年不满5年的业主也会选择撤出市场。
1月25日，上海浦东新区人民法院发布的竞买公告中明确标明，参与竞买者需事先确认在上海市具有购房资格，自此上海法拍房也被列入限购范畴。1月29日，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，并要求商业银行对房贷加强审核。
尽管还未完成网签，好在李耀所购买的房屋已经满足5年期限，因此他并不担心房东会毁约。李耀表示：“新政出台后房东有过暗示想涨点价格，但是他刚刚也置换好新房赔不起违约金。但就这两周多时间，这个校区挂牌的房源就从近20套变为两套，很多房东都想再观望一段时间。”
一同见证了2020年上海楼市行情的，还有陆家嘴板块以品牌中介的区域负责人刘文，对于房价最初的上扬，他表示，“当时有一些较大的房屋中介平台，通过向业主承诺一定期限内保证将房屋卖出，否则将对业主进行赔偿的方式，诱使业主提高房屋价格的挂牌价，从而达到炒作房价的目的”。
正因如此，2021年2月1日，上海市房管局、公安局等部门联合约谈了在本市经营的主要房地产经纪机构等，加强房地产经纪机构等的监督，查处人为制造市场紧张氛围等。
被“误伤”的“离婚者”
调控加码之下，楼市降温不可避免。据上海中原地产数据显示，1月有27个楼盘推出房源，面积共计78.8万平方米，环比减少41.74%，回调幅度比较大。
此外，从上海链家公布的1月25日~31日各项二手房指标来看，环比均出现下滑，其中，成交套数环比下降26%，成交均价环比下降2%，挂牌量下降16%，带看量下降11%，新增客户量下降8%，新政对需求端的抑制作用初现成效。
2月3日，记者实地走访了位于浦东新区张杨路的房地产交易中心，当日，在咨询窗口进行询问的人数已经超过8000人。接二连三的新政，让人们都想尽快完成交易。
白木是某品牌房地产中介七宝区域的运营负责人，从一线中介人员做起的他对于上海楼市有着独特的感情和理解。他向记者表示，七宝是上海主要的几个学区房板块之一，其负责的几个门店销售最火的便是此轮新政出台前的两周。“新政对业主和客户都有一定的压力，它的本质就像一个筛子一样，筛掉了一些客户和房源。”
“政策具体会对市场走势产生什么影响，大家都要观望一下。尤其卖房者大部分都是置换的，还有一些是卖掉二手房买新房的，但现在新房更倾向于名下无房、贷款记录少的客户，置换的客户就没有太多竞争优势了。”另一主要负责徐汇长桥板块的中介负责人夏冰如是说。
夏冰认为，新政对于二手房或者新房的影响主要在名额限制上，“现在在名额限制上明确了很多标准，之前一些漏洞基本上补好了。”
但因新政而解约的情况并不少见。记者采访获悉，有些是因为离婚不到3年，但是婚前只有一套房，如今不能再次购房；还有部分买家承担不了上涨的首付款被迫解约。
对于离婚期限未满3年而不满足首套房购房标准的购房者，刘文表示：“这部分购房者也面临解约问题，因为需要交付的首付比例提高了很多，有部分购房者可能承担不了。”
更多的影响来源于税费算法的变化。夏冰表示，之前房子满2年就没有增值税了，只需要缴纳个税和契税。新政之下，满2年而又不满5年的房子等于要多加一份增值税，增值税的比例差不多等于房价的5%左右。以一套1000万元的房子为例，其多出来的价格就是50万元左右。“对于新政中免缴增值税的购买期限门槛，从2年上升为5年的变化，有客户因不想额外缴增值税而选择了和平解约。”
此外，还有不少业主选择“买卖双方共同分摊增值税”的方案。“实际上增值税总额增长得并不是特别多，目前负责的客户分摊之后，双方额外承担的增值税不到10万元。”刘文说。
信贷收紧浇灭“火气”
“2020年下半年我基本‘住’在售楼处了，现在终于也可以在办公室等着过年了。”李梦负责上海一家国有银行支行的信贷业务，让她意想不到的是，不久前出台的“五道红线”真正让她能将绷紧的神经放松下来。
所谓“五道红线”，是2020年收官之际，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将开发贷、销售回款这两个房地产资金的主要入口拉上了红线。加上此前央行、住建部对重点房企实施的融资监管“三道红线”，构成了需求端和供给端两端发力的融资监管机制，牢牢筑起了金融风险防范的“防火墙”。
李梦告诉记者，政策出台前，她所在的支行每个月有4亿多元的房贷额度，现在额度直接砍了一半，自己的收入也因此减半。“以往房贷短则三五天，长则半个月就能批下来，现在至少需要排队三四个月，对于开发商的回款压力大大增大，二手房的房东也因此会要求提高首付比例。”
而一周前，上海银保监局要求严格审核首付款资金来源和偿债能力，矛头直指涉房的经营贷和消费贷。记者采访获悉，上海首套房贷款最低利率4.65%，二套房最低利率5.25%。小微经营贷利率水平一直处于低位，由于2020年监管层政策倾斜，抵押经营贷一般能比正常房贷低80个基点到140个基点。
锦天城律师事务所资深律师张春光表示，相较于消费贷、信用贷，经营贷的规模是很大的且难以把控，其主要目的是为了帮扶实体经济，但有部分商业银行可能出于盈利而放松审查。
此外，沪上商业银行也被要求对2020 年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。
“现在我们春节前已经不接经营贷用于购房的业务了。”一名贷款中介告诉记者，新政发布后，以往简单的“那几张银行卡多倒几次”已经很难过关，所以花费的时间要长一些，春节前肯定来不及做了。“不过时间充裕还是能做的，费用会稍微提高一些。”
在新政的影响下，李梦所在银行的贷款审核部门天天加班加点。李耀也告诉记者，最近银行在查近其3个月内大额资金的流水，并要求他将相关资金原路返还，为的便是防止经营贷、消费贷的流入。
在白木看来，房贷收紧才是真正能够戳破房价“虚增泡沫”的利器。“上海并不缺乏购房者，最近公示落户名单的频率也越来越快，有购房资质的人会越来越多。但房贷收紧，首先会拉长交易周期，从而减少单位时间的交易量；其实银行提供的房贷总量减少，总的购房资金池显然也会大大折扣。”
(应受访者要求，张扬、吴坚、张力、李耀、刘文、白木、夏冰、李梦均为化名)
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